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体彩福建31选7今晚开奖号码结果:展望2019年樓市調控方向:放松房企融資約束

福建31选7第18224期 www.lhuqp.icu   2019年,中國經濟面臨下行壓力。如果維持當前的房地產調控政策,房地產投資增速有可能在2019年出現較大下滑,影響宏觀經濟穩定。

  適時適度調整房地產調控政策,并非只是短期內“穩投資、穩預期”的權宜之計,它也有利于縮小我國房地產市場長期以來一直存在的供需缺口,更有效地抑制房價過快上漲,改善廣大民眾的福利。作為一個城鎮化率不足60%的發展中國家,我國房地產市場還有廣闊的發展空間,房地產行業并沒有過度投資,未來還有巨大的投資需求。

  2019年中國經濟展望:房地產是關鍵

  2018年,中國實際GDP增長率在6.6%左右,為1990年以來最低,步入2007年來經濟下行期的第11年(圖1)。在拉動經濟增長的“三駕馬車”中,固定資產投資增速滑落到6%以下,是20年來最低(圖3);社會消費品零售總額的名義增速雖然在8%以上,但考慮到通貨膨脹,實際增長率下滑到6%以下,為15年來最低;進出口貿易保持了兩位數增長,但其中可能有搶出口的因素。

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  展望2019年,實現中國經濟“穩中求進”的目標,很大一部分重任很可能要落在房地產這個倍受爭議的行業上。

  首先,無論中美貿易摩擦如何進展,出口增速在2019年都可能有所回落,主要是因為出口商在2018年已提前出貨,透支了2019年的出口潛力。這一滯后效應很可能在2019年上半年顯現。

  其次,消費增速雖然可能保持平穩,但在整體經濟與收入增速放緩的背景下,難以大幅上漲。

  最后,在外需趨弱、消費作用有限的情況下,固定資產投資將成為左右2019年中國經濟走向的關鍵。而它有三個主要分項:制造業、基礎設施及房地產投資。這三項中,房地產投資將是重中之重,牽一發而動全身。

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  就基礎設施投資而言,其增速從2017年的19%下滑到4%左右,是拖累2018年固定資產投資增速的主要原因(圖4)。這一現象背后是地方政府的各類融資渠道在“降杠桿、防風險”的大環境下快速萎縮,影響了地方政府進行基建投資的融資能力。

  就房地產投資而言,2018年的投資規模在12萬億元人民幣左右,年同比增長率約為10%。受房地產市場景氣度趨弱及開發商現金流趨緊影響,假如房地產投資增速在2019年放緩至2%左右,房地產投資的增量將比2018年下降9000億元左右,超過2018年中國高鐵投資的總量(換句話說,要彌補房地產投資增速從10%下降到2%所減少的投資增量,需要高鐵投資在2019年翻一倍)??杉康夭蹲試詮潭ㄗ什蹲手芯僮闈嶂氐牡匚???悸塹剿隕舷掠渦幸檔撓跋?,如果房地產市場在2019年明顯降溫,房地產企業不得不停建、緩建在建項目,這對上下游行業(如鋼鐵、水泥、家具、家電、汽車、園林、裝修、設計、房地產中介、乃至銀行與各類金融機構等)的投資、生產、就業、職工收入,乃至消費者信心、消費者的購買力會產生多大沖擊,值得密切關注。

  顯然,維護房地產行業的健康發展對于實現2019年中國經濟“穩中求進”的目標至關重要。宏觀決策部門應轉變對房地產行業的態度,未雨綢繆,提前采取應對措施,尤其是放松對開發商在融資方面的各種顯性與隱性的限制,防止開發商因流動性過緊而被迫停建、緩建在建項目,避免房地產投資增速出現大幅度回落。鑒于在建未完工面積巨大(大約73億平方米),只要開發商有足夠的流動性,即便房地產銷售短期內難以改善,房地產投資依然可以維持較高增速(圖5)。

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  因此我們認為,當前經濟形勢下,調整房地產調控政策的主要方向是放松對開發商融資的各種約束,包括銀行貸款(開發貸、按揭貸款等),股票市場融資(IPO、再融資、發行REITs等)、債券市場融資(企業債、公司債、中期票據等)及信托貸款等。目的是防止開發商因流動性過緊而被迫停建、緩建在建項目,避免房地產投資增速出現大幅度回落。

  適時調整房地產政策有利于縮小供需缺口

  適時適度調整房地產調控政策,并非只是短期內“穩投資、穩預期”的權宜之計,也有利于縮小中國房地產市場長期以來存在的供需缺口,更有效地抑制房價過快上漲,改善廣大民眾的福利。

  我們認為,房地產市場的供需失衡應該是過去20多年來房價上漲背后最主要的推手。而每一輪房地產調控雖然在短期內抑制了房價上漲,但在中長期卻阻礙了房地產市場供需缺口的彌合,反而令其不斷擴大,以至于每一輪調控之后房價都出現報復性反彈。因此需要反思這些政策的效果。

  過去20多年,中國住房需求的增加主要來源于兩個部分:城鎮化需求和改善性需求。如果把人均37平方米作為城鎮居民人均住宅需求的目標,1995~2017年間的23年里,因城鎮化(約4.7億新增城鎮人口)而產生的新增城鎮住宅需求達174億平方米;而原有城鎮居民(約3.4億人)的改善性需求(人均改善大約21平方米)約為71億平方米。二者加總,全國城鎮人口新增住宅總需求約為245億平方米。

  但在供應方,1995~2017年間,全國商品房竣工總面積僅為136億平方米,而其中住宅竣工面積僅有大約92億平方米。這意味著,過去23年,全國城鎮居民住房供需缺口擴大了153億平方米??悸塹驕沙遣鵯ǖ卻媼孔≌陸檔紉蛩?,這個缺口可能更大。當然,若考慮到這些年來建設的小產權房及單位自建房等,這個缺口則會有所下降。

  面對不斷擴大的供需缺口,中國房地產價格在過去20年一路上揚也就不足為奇了。以往的房地產調控政策,往往是收緊對房地產企業的信貸及各類融資渠道(圖6),試圖迫使開發商放棄“囤房囤地”的策略,以增加市場的短期供應。然而,這些政策也在融資的源頭上抑制了開發商買地、擴大投資、增加未來供應的能力。因此,這類調控政策短期內可能有些成效,但中長期而言對于舒緩供需缺口、抑制房價上漲卻產生了適得其反的作用。

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  展望未來,鑒于我國城鎮化進程剛剛過半(2017年末的城鎮化率僅為59%),預計今后5~10年城鎮人口仍會以每年2000萬人左右的速度增加,因城鎮化而產生的住房需求依然具有可持續性。與此同時,如果中國經濟今后10年保持5%左右的實際增長率,城鎮居民的可支配收入則可保持中速成長,對住房的改善性需求也會提供堅實的支撐??杉?,中國城鎮居民新增住宅需求是長期、趨勢性的,并非是短期、周期性的。如果這些判斷正確,加息、提高住房按揭貸款首付比率、甚至行政性限購等房地產調控措施雖然在短期內可以壓抑市場需求、給房地產市場降溫,卻無法改變中長期內城鎮居民住房需求不斷成長的趨勢。

  總之,以往房地產調控政策的誤區是使用了周期性的調控手段來抑制具有長期趨勢性成長的需求,同時壓制了供應方(開發商)的融資能力,導致房地產市場供需缺口長期得不到彌合。在經濟過熱、房價過快上漲的宏觀環境下,這種周期性的調控政策與房地產市場的中長期發展趨勢背離,令政策制定者感到兩難,的確也是宏觀決策部門的難言之隱。但在當前宏觀經濟面臨下行風險、房地產市場也出現降溫跡象的情況下,適時適度調整房地產調控政策,應該是水到渠成、順理成章,而且一箭雙雕的。

  中國房地產行業仍有長足發展空間

  雖然以往的房地產調控政策并不能有效解決中長期內房價過快上漲的難題,但換個角度來看,恰恰是因為這些政策延緩了中國房地產市場供需缺口的彌合,客觀上也避免了房地產市場過早出現過度供應的問題,延長了我國房地產市場長期可持續發展的時間和空間。這也是為什么我們今天依然有潛力、有空間可以通過調控房地產投資的增速來維護整個宏觀經濟的穩定。

  對中國房地產市場的發展潛力,很多人并不認同。早在10年前,關于中國房地產市場是泡沫的觀點就不絕于耳;也經常有人把日本的房地產泡沫作為類比,擔憂中國會重蹈日本的覆轍。我們認為,這些擔憂是過慮了。一方面,過去10多年中國房地產市場的長足發展已經用事實證偽了上述言論;另一方面,即便站在今天看未來10年,依然有很多數據表明,中國房地產市場的發展潛力依然巨大。中國和日本處于完全不同的發展階段,不可盲目類比。

  作為一個商業化運作的市場,中國的商品房市場是在上世紀90年代后期才逐漸在全國范圍內形成,至今也只有20多年的歷史。作為一個14億人口的發展中國家,很難想象這么大的一個市場從無到有只發展了20年時間就已經飽和了。事實上,到今天,中國的城鎮化率尚不足60%(表1),人口年均增長率依然有0.5%(即每年人口增長700萬人以上)。即便人口增速會逐漸放緩,未來10年因人口增長和進一步城鎮化而形成的房地產需求依然會非常強勁(保守估計,中國的城鎮化率在今后10年至少可以再增加12個百分點,達到71%,即增加1.7億城鎮居民)。與此同時,盡管中國經濟已從高速增長轉為中速增長,但名義GDP增長率近年來依然維持在6%~9%之間,城鎮居民人均可支配收入的成長維持在7%~8%之間。即便未來10年名義GDP和收入增速進一步下降,估計年均增速可維持在5%左右。這意味著,因收入成長帶來的改善性需求也還有長足的發展空間。

  相比之下,日本的人口總量在過去20年(1997~2017年)幾乎沒有成長(表1),近10年來更是出現了負增長。城鎮化率也已達到92%,進一步城鎮化的空間微乎其微。與此同時,由于日本經濟陷入了長達20多年的停滯,其名義GDP在過去20年幾乎沒有增長。顯然,對于一個既沒有人口增長,也沒有收入增長,城鎮化進程幾乎走到盡頭的成熟經濟體,房地產需求成長的動力幾乎完全枯竭,難怪其房地產市場20年來一蹶不振。顯然,中國和日本的房地產市場處于完全不同的發展階段,不可同日而語。

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  作為參考,同樣是老牌發達經濟體,而且房地產市場已經發展了近百年的美國,在過去20年里雖然經歷了一場大幅度的房地產市場調整(2006~2011年),但房價依然展現出長期上漲的趨勢(圖7),今年再創歷史新高。作為一個擁有3.3億人口、人均GDP接近6萬美元、城鎮化率達到82%的經濟體,美國進一步城鎮化的空間已經不大了。但受益于靈活開放的移民政策,美國總人口過去20年依然增加了20%(表1)。與此同時,雖然美國經濟在過去20年里經歷兩個重大?;胨ネ?2000~2001年的互聯網泡沫破裂與“911”恐怖襲擊、2007~2009年的次貸?;虢鶉諍P?,其名義GDP仍然比20年前增加了1.3倍。因此,即便對美國這樣一個非常成熟的房地產市場來講,雖然城鎮化不再是一個重要因素,僅靠人口增長和收入增長依然可以支撐房地產市場的長期可持續發展。這對我們理解中國房地產市場的長期成長動力非常有借鑒意義。

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  綜上所述,中國房地產市場仍有巨大發展潛力,不必杞人憂天,也不必妄自菲薄?;謖庋娜鮮?,我們認為,在當前經濟下行壓力較大的宏觀背景下,穩定房地產市場、尤其是穩定房地產投資,并非“飲鴆止渴”或“寅吃卯糧”。相反,在當前環境下適時適度調整房地產調控政策,既可穩定房地產投資、有助于宏觀經濟的平穩運行,又可緩解房地產市場長期存在的供需缺口,有助于抑制房價過快上漲,達到“一箭雙雕”的效果。

 

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關鍵詞: 樓市 融資 調控 方向 房企

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